据了解，新版“国11条”出台后，深圳楼市的观望气氛更加浓厚，业内人士认为二套房贷首付提高至四成，将令投资和投机疯狂的深圳楼市成交量进一步下跌，房价调整不可避免。

　　不过，近期深圳商铺和写字楼市场的咨询者反而增多，分析人士认为，随着住宅市场的调整、通胀预期的升温、商业“限外令”的放开，投资资金将进一步转向商业，今年商用物业行情或将迎来井喷。

　　住宅市场

　　启动调整

　　数据显示，上周（1月4日至1月10日）新房成交下降两成，而二手房更是低迷，上周成交1690套，环比前一周暴跌七成。

　　深圳中原地产深港研究中心总监张伟认为，楼市调整的趋势完全确立了，决策层控制房价的决心将可能超出很多专家的预判，接下来深圳楼市成交量将进一步萎缩，房价下跌的可能性越来越大。

　　不过，也有专家表示，二套房贷能否真正收紧，还要看各银行的实施力度。深圳市兰江房地产开发有限公司副总裁杨大谷表示，此次国务院重申的“二套房首付比例不得低于四成”并无新意，而且对贷款利率并无要求上调。而且以家庭为单位核算二套房，在操作上并不是很容易。

　　众厦地产战略研究中心总监林晓华则认为，由于“国11条”实行地方各级人民政府的责任制，因此地方政府的执行力度将有所提高，预计今年第一季度投机和投资将遭遇重创。

　　据了解，深圳楼市的投资比例较高，特别是2009年后期的豪宅市场。深圳中原地产总经理李耀智去年12月表示，深圳楼市的投资比例大概是60％，如果是豪宅，则达到70％～80％。而正常的话，70％～80％都是买来自己用的，20％～30％是投资的。

　　自住留意

　　关内老房

　　在目前楼市或将遭遇调整的情况下，投资住宅肯定是不划算的，那如果确实需要买房自住应该怎么办？

　　林晓华建议，还是应该重点关注深圳关内的房子，尤其是前期涨幅不大、又接近地铁口的旧房。例如福田区的八卦岭、保税区，上述两个片区面临产业转型，未来楼市的升值空间将比较大；罗湖区的爱国路片区、笋岗路片区，生活配套设施等比较不错，也有不少学位房。

　　深圳房地内参总经理尹香武认为，虽然目前住宅整体市场难言“拐点”，但要关注结构性变化与阶段性顶部的出现：首先在房屋的类型上，要多关注中小户型，因为中小户型更具有使用价值，租住皆宜，总价也令更多人可以接受；其次，在物业区域上，要多关注成熟片区的物业，对于没有产业基础区域的房产，即太偏远郊区的房产，大家需要保持警惕。

　　另外，尹香武表示，从长远来看，拥有稀缺性资源的高端住宅物业价格仍会看涨，目前仍可入市。

　　投资转向

　　商用物业

　　“近期楼市调控政策不断，不少住宅的投资客已经将注意力转向商铺了。”美联物业商铺部总监姜奇夫昨日向记者透露，2009年11月18日，深圳的商业限外令正式取消后，12月美联物业的商业成交业绩翻了一番，价格也上涨两成。加上今年的通胀预期，尽管“国11条”令住宅市场观望气氛浓厚，但1月以来，咨询和看铺的本地客户还是很多，港澳台人士占其中三四成比例。从成交结构来看，上千万元的大单占据大多数，南山甚至成交了一栋超6000万的单位。

　　世华地产罗湖口岸片区总监韩继雯日前也向记者表示，口岸附近的商铺在“限外令”放开后，价格直线上升，某些商铺原价8万元／平方米，短短1个多月，业主就反价到11万元／平方米。记者采访的多家地产中介均表示，商业市场未受“国11条”影响，预计今年的商业市场还将继续看涨。

　　“随着房价的飙升，目前深圳住宅的租金回报率节节下滑，降至3．16％的历史新低。”尹香武说，在香港，住宅均价大约4万／平方米、写字楼8万／平方米、商铺13万／平方米，租金关系也是这个比例。而在深圳，住宅1．5万／平方米，写字楼、商铺基本都在2万／平方米。但是，深圳的住宅、写字楼、商铺的租金分别为30元／平方米、50元／平方米、90元／平方米。可见，商用物业的租金回报率明显比住宅要高。

　　他说，在房价上涨的阶段，投资住宅是划算的，因其首付低、利率低，因此杠杆效应大、自有资金收益率高。但二套房贷首付提高到四成后，住宅投资的杠杆效应减少了一半，那么租金回报率更高的商用物业必将更具吸引力，尤其是商铺，只要有稳定的人流，租赁稳定，商铺售价在一般情况下都比较稳定。

　　二套房贷利率料现竞争性下浮

　　“国11条”再度敲响房市警钟。但在收紧二套房贷的姿态下，“国11条”对二套房贷也留足了空间，并有可能因此导致二套房贷利率竞争性下浮。

　　“国11条”明确提出，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

　　“贷款利率严格按照风险定价”这一未给予定量底线的要求给银行留足了自主权。一股份制银行总行个金部人士表示，原来该行对于二套房贷至少要求执行基准利率，但根据这次要求，则可以下浮，至少贷款利率的决策权会下放给各分行自行掌握。

　　该人士认为，这一模糊的政策完全可能导致部分银行对二套房贷利率在基准利率基础上展开竞争性下浮。因为不管市场向上向下，只要有银行为抢占市场份额下浮利率，其他银行肯定会跟进，除非监管部门对“贷款利率严格按照风险定价”这一模糊性表述做出解释，否则在基准利率基础上下浮也不算违规。

　　此前，银监会的要求是二套房贷必须首付四成、基准利率1．1倍的放贷标准。不过2008年和2009年，因为刺激性政策，这一要求实际上执行并不严格。（上证）

　　“国11条”地方执行力度待观察

　　近日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从市场供给、市场需求、市场监管、住房保障、地方责任、信贷等6个方面对房地产市场进行调控，《通知》提出了11项具体措施，也被称为“国11条”。

　　“政策抓住了‘增加供给’的市场根本点。”中国指数研究院副院长陈晟表示。

　　不过，社科院金融所研究员易宪容对“国11条”的效果并不乐观。他指出，《通知》明确开发商须一次性公开全部房源并明码标价的规定也并没有细化，他认为，房企容易采取一定的措施进行规避。

　　另据新华社消息，杭州已出台政策，在市区首次购买140平方米以下普通住房，可享房款总额1．3％的购房补贴。