2009年，房地產業既風光無限，又備受爭議。也許可以用五個關鍵字來描繪房地產業在2009年的發展圖譜：回暖、泡沫、地王、調整和保障房。

    回暖：房地產業接連製造“沒想到”

    今年春節後，金融危機寒意正濃，房地產業卻率先走出低谷。中國指數研究院在早春發佈的資料讓業內興奮：在30個重點城市中，有24個城市2月住宅成交面積環比上升，有10個城市環比增幅更是超過50%。資料傳遞出樓市“回暖”的氣息。各地春節後陸續舉辦的房交會，喜迎“小陽春”。

    上海最大的二手房仲介中原地產的業務員萬正偉說，沒想到春節過後，門店的生意一下子忙碌起來，賣房、買房的人幾乎每週都有增加。

    國家統計局公佈的資料清晰地顯示了今年樓市的升溫趨勢：1至6月，全國商品房銷售34109萬平方米，同比增長31.7%；至7月，銷售41755萬平方米，同比增長37.1%；至8月，銷售49416萬平方米，同比增長42.9%；至9月，銷售58371萬平方米，同比增長44.8%；至10月，銷售66369萬平方米，同比增長48.4%。“回暖”途中，購房者買到了房，開發商賺夠了錢，一年前還為“庫存”嚴重而煩惱的一些城市，如今的可售房源出清週期已降至數月。

    這一輪回暖呈現出明顯的“接力”特點。以首次購房為主的剛性需求最早撬動了一線城市樓市的堅冰，形成市場復蘇的“第一推動力”。此後，更多的改善性需求、投資性開始進場，並一度成為購買主力。

    “今年的房地產真是在挑戰人的想像力。”從業多年的嘉華(中國)投資有限公司銷售總經理谷文勝連用幾個“沒想到”來回顧這一年的行情：沒想到市場起來這麼早，沒想到回暖速度這麼快，沒想到房價、地價漲得這麼凶！

    泡沫：產業風險和關聯風險俱存

    需要指出的是，但凡市場交易都存在不確定性，資本屬性越來越突出的房地產市場，“泡沫”或多或少存在。但人們爭論的是：目前的房地產泡沫是否大到了威脅產業發展的程度？房地產的狂飆突進是否加大了宏觀經濟的關聯風險？

    今年房地產成交量快速增長的同時，也造成了如下後果：

    一是房價快速上漲。國家統計局公佈的資料顯示，3月至10月，全國70個大中城市房屋售價各月分別上漲0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%——連漲8月，且漲幅逐月擴大。

    在有些城市，開發商不知如何定價，只好跟著周邊漲價的樓盤把價格往上調；有些城市，均價5萬元／平方米的豪宅，一天之內銷售額達40億元……此外，至第四季度，一些熱門樓盤的買家中投資者已占八九成。

    二是房地產業從實體經濟中“吸金”巨大。今年的房地產投資客中有不少民營企業家，有人坦言，在出口不景氣的情況下，投資房地產比投資製造業“來錢更快”。此外，不少一、二產業的上市公司或通過購買、注入土地資產而轉變成土地一級開發商，或通過收購房地產企業將房地產變成公司主業。上述情況在加大房地產泡沫的同時，也對實體經濟的投資產生“分流”作用。

    中國指數研究院副院長陳晟針對樓市“泡沫”提出警示：要警惕消費、投資、外貿“三駕馬車”被房地產“牽著走”的情況。時至年末，對房地產“泡沫”的擔心和爭議依然在繼續。

地王：“福音”還是“包袱”有待市場作答

    市場邏輯中，價高為尊，地貴稱王。“地王”頻頻，可見房地產界“土地爭奪戰”之烈。2009年的“地市”，比樓市升溫更劇。

    今年4月29日，杭州拍出上城區南山路一地塊，樓面價超過4.6萬元／平方米。這應該是今年叫響的首個“地王”。此後，高價成交的土地在各重點城市遍地開花。土地總價從10億、20億級迅速躍升至40億、50億級。

    一位知名港資開發商今年通過銷售和銀行信貸，手握上百億重金，一度垂青的地塊多達二三十塊，但最後一地未得。該房企相關負責人坦言：“我們不是沒錢，而是沒勇氣。有些地塊溢價動不動超過100%，樓板價動不動超過1.5萬元、2萬元，這麼貴的土地我們不敢拿、不敢賭。”

    跟2007年有所不同，今年的“地王”大多被國企攬獲。不過，不管是誰拿“地王”，對房地產市場的健康發展來說，地價太高都不是好消息。今年此起彼伏的“地王”，是留給將來房地產市場的“福音”還是“包袱”，還有待市場作出回答。

    調整：房地產未完成的“必修課”

    回顧2009年，不少開發商有“劫後餘生”的感覺：當金融危機使樓市陷入深重的低迷、一些房企資金鏈繃緊到即將斷裂之時，政府出臺的一系列刺激房地產市場的措施及時生效。隨後，市場鬆動了，成交“回暖”了，企業喘了幾口氣，活過來了。

    長期研究樓市的上海市政協人資環建委專職副主任孫鐘炬說，外部環境的變化促使房地產進入調整期；但去年至今，房地產業並沒有經歷完整的格局洗牌、秩序重建的過程，而是得益於政策刺激而快速復蘇。

    中國銀行新近發佈的一份報告指出，根據行業發展規律和國際經驗，房地產市場調整週期一般在3年以上，而我國房地產業如果以房價環比負增長為調整標誌，上輪調整僅持續了7個月時間(2008年8月到2009年2月)。可見，上一輪我國房地產市場的調整是不完全和不充分的。

    今年9月，樓市曾出現過“小陽春”之後首次“疑似”調整的狀態。當時，北京、上海、深圳等風向標城市成交量明顯回落，房價也有所下跌。市場一度出現“拐點”之聲。然而，事實證明，這只是房價漲至高位，開發商不願降價、購房者陷入觀望的一種“膠著”狀態，樓市尚不具備調整的基本動力——進入10月中下旬後，成交量和房價便雙雙“回歸”上升通道。

    業內人士認為，房地產業早晚要補上產業調整這一“必修課”，包括兩項內容：一是“週期性調整”，永慶房屋(上海)副總經理陳史翎說：“房地產的泡沫要一點一點擠，要讓人‘分批下車’。”二是“結構性調整”，要提供適合各個階層的人購買的房屋，不能長期脫離內需市場購買力的基準點。

    保障房：調控房地產的另一個著力點

    在房地產調控問題上，除了“地根”和“銀根”兩個常規的著力點外，中央及地方政府正日益注重另一種手法：推進保障性住房建設，完善房地產市場的供應結構，促進其健康平穩發展。

    11月中旬，鄰近上海中環線的虹口區“華虹苑”專案開工，建成後將有約490套經濟適用房，全部用來滿足住房困難家庭的需求。這將是上海中心城區又一個經濟適用房項目。預計至今年年底，上海開工的經濟適用房累計將達600萬平方米，首批經濟適用房將在年內試點銷售。此外，截至2009年10月底，上海市廉租房受益家庭累計已達6萬戶，與2006年同期相比增長約1.8倍。近日，上海還把廉租房人均月收入、家庭財產“門檻”從低於800元、9萬元分別放寬至低於960元、12萬元。

    上海是國內各地推進保障性住房的一個縮影。國土資源部公佈的資料顯示，上半年全國保障性住房用地供應3754.37公頃，同比增加36.3%。其中，經濟適用住房用地供應3390.35公頃，同比增加33.3%；廉租住房用地供應364.01公頃，同比增加72.0%。據預計，今年全年保障性住房用地供應增加趨勢將更為明顯。

    2009年見證了國內保障性住房建設的新進展。多位業內人士指出，保障性住房對整個房地產市場的影響還有待觀察，但有一點是肯定的：“市場”和“保障”兩手抓，對整個房地產業的均衡發展必將產生深遠意義。